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不可保险物业_Uninsurable Property

什么是不可保险物业？​

不可保险物业是指由于需要进行大规模修缮而不符合联邦住房管理局（FHA）保险资格的住宅。不可保险物业通常无法通过FHA获得抵押贷款。然而，在某些情况下，购买该住宅的个人可能符合其他FHA融资选项的条件。[1]

更广泛地说，不可保险物业可以指任何保险公司决定不承保的房地产或其他个人财产。

主要要点​

  • 在住房市场中，不可保险物业是指FHA拒绝承保的财产。
  • 这种情况通常是由于住宅处于无法居住的状态和/或需要大规模修缮。
  • 虽然FHA不会承保此类房屋，但私人保险公司可能会承保，通常因房产的附加风险而收取更高的保费。

理解不可保险物业​

美国住房和城市发展部（HUD）负责监管联邦住房管理局（FHA）。FHA承保抵押贷款，以保护贷款人免受违约风险，从而允许获得FHA批准的抵押贷款银行提供更具吸引力的融资选择，比如3.5%的首付，相较于传统的20%。

通过FHA提供的保险和抵押贷款对交易中的物业状况有一定的要求。如果需要进行的修缮超出了FHA的限制，则该物业将不会被接受入该计划。一般而言，物业必须满足最低房产要求，即住宅必须是安全、稳固和可靠的。[2]

通常，评估师和检查员会前来验证这些要求是否已满足，包括：

  • 充足的安全自来水供应，包括热水
  • 卫生设施和安全的污水处理方法
  • 一间带淋浴或浴缸的浴室
  • 适当的供暖以保证健康生活条件
  • 足够的电力用于照明和机械设备
  • 功能齐全的厨房，配有水槽、自来水和炉灶

可能导致物业无法投保的一些问题包括：2

  • 潮湿的地下室或靠近基础的水分
  • 有缺陷的管道或电气系统
  • 基础问题，如墙壁开裂、膨胀、结构损坏
  • 漏水或受损的屋顶

房屋修缮可能是因为火灾、风暴或老化导致部分物业低于标准而必需的。[3]

**提示：**要符合FHA贷款的资格，借款人必须拥有至少580的最低信用评分，至少支付房屋购买价格的3.5%的首付，并获得抵押贷款保险。[4]

私人保险公司如何处理不可保险物业​

除了FHA之外，其他保险公司可能由于需要处理的特定事项，例如死树或有倒塌风险的树木而不承保某物业，这些树木需要被移除。裸露和过时的电线及其他基础设施问题可能会导致保险公司拒绝承保。游泳池的存在可能是保险公司不愿意承保的问题，除非该物业具备某些特征，如围栏将游泳池封闭以防止外来人员进入。

在房屋出售时进行检查时，检查员将对物业进行评估。然而，仍然可能需要直接询问房子的可保性及任何突出问题。如果购房者未能关注这些潜在问题，他们可能会误入无法为该物业获取保险的合同。如果物业所有者计划进行修缮以符合要求，可能会有政策可用于覆盖在该物业上进行修缮工作的工人。

FHA 203K贷款​

如前所述，住房和城市发展部（HUD）要求房屋在上市前经过评估和检查。这些房屋通常分为三类：可保险的、可保险但需要修缮托管的或不可保险的。任何不可保险的HUD房屋通常需要获得非FHA融资。

然而，在某些情况下，HUD将通过FHA 203K贷款融资项目提供购买不可保险物业的融资。这些是翻新抵押贷款，贷方将在抵押贷款中包含修缮费用。这些房屋通常以大幅折扣出售，并由于其状况不通过传统融资提供。[5]

FHA 203K贷款涵盖的一些修缮包括：

  • 更换屋顶
  • 更新健康和安全标准
  • 结构改进
  • 地板更换
  • 电气、管道和家电
  • 景观美化和车道
  • 使住宅无障碍

203K贷款项目有两个，包括用于重大修缮的标准203K贷款和为小型修缮设定上限为35,000美元的有限203K贷款。[5]

房屋需具备哪些条件才能通过FHA贷款投保？​

要使物业被接纳入FHA项目，它必须符合FHA的最低物业要求，包括住宅必须是安全、稳固和可靠的。

什么情况会导致FHA贷款检查不合格？​

如果出现结构损坏、基础问题、虫害或健康与安全问题的迹象，FHA的评估和检查可能会失败。

203K贷款可用于哪些改进？​

203K贷款不可用于奢侈项目，例如游泳池。然而，它可以用于重大修缮，包括电气、管道、屋顶、景观美化和家电。

总结​

联邦住房管理局（FHA）提供抵押贷款保险，使借款人享受较低的首付。然而，存在最低房产要求，包括住宅必须是安全、稳固和可靠的。如果住宅或物业存在严重问题，FHA将视其为不可保险。借款人需要联系私人保险公司为该物业投保，或者使用203K贷款进行必要的修缮。

参考文献​

[1] U.S. Housing and Urban Development. "Appraising and Financing HUD Real Estate Owned (REO) Properties With FHA-Insured Financing - Single Family Loan Production." Page 4.

[2] The Department of Housing and Urban Development (HUD). "Handbook 4000.1, FHA Single Family Housing Policy Handbook." Pages 182-184 and 812.

[3] The Department of Housing and Urban Development (HUD). "MPS Supplementing Model Building Codes."

[4] FHA.com. "FHA Loan Requirements."

[5] U.S. Housing and Urban Development. "203(k) Rehab Mortgage Insurance."